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关于房屋价格评估的几点重要问题

2019-02-28
一、评估机构的选定问题
评估机构的选定,在590号令第20条已经有明确的规定,房地产价格评估机构由被征收人协商确定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。即评估机构的选定应遵循先协商,协商不成再以多数人的意见为准(“多数决原则”,符合宪法的基本原则)或者随机选定。但是在现实操作中,很多评估机构都是由征收方一方确定,根本没有经过上述程序,此做法显然违法,剥夺了被征收人的权利,有违公平公正之原则,对被征收人的权益造成一定的损害。如果不是按照590号令第20条选定的评估机构,被征收人有权拒绝相关人员入户评估。
 
二、评估的时点问题
根据住房和城乡建设部发布的建房(2011)77号《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”在正常的征收过程中,征收部门应当以房屋征收决定公告之日作为评估时点,目的在于保障被征收房屋的价值不低于同期类似房地产的价格,被征收人能够在市场上买到位置、状况相近的房屋,不减损被征收人的合法财产权益。
 
但是如果房屋征收决定公告之日与决定补偿之日相距时间很久,市场行情发生变化,以公告之日的价格进行补偿不能确保被征收人的财产权益,则应该以补偿时的市场价格进行确定。否则,就是鼓励房屋征收管理部门进行违法强拆。因为有的房屋先被征收部门强拆,到提起行政赔偿请求时,已经将近2年。此时房地产价格早已飙升,如果仍以征收决定公告之日确定补偿款,与宪法规定的公平公正原则与行政法的合理性原则相悖,既无法保障被征收人的基本财产利益,也无法促成社会安定。
 
三、集体土地被征收后,宅基地上房屋的评估标准问题
(2005)行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定:“行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当按照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以安置补偿。”法释(2011)20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”这两个法条有异曲同工之妙,都是为了保障集体土地上原房屋所有权人的合法权益。
 
被征收人的房屋如果被纳入征收范围,就要了解以上的法律规定的立法目的和立法精神,才能更充分的保障自己获得更足额的补偿,使自身的利益获得最大化。

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