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拆迁评估价格低于市价,问题出在哪你知道吗?

2019-02-28
可能性一 评估机构“受意”压低价格
 
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。
 
也就是说,对被拆迁人进行房屋价值评估的(有相应资质的)房地产评估机构是被拆迁人选定的,对政府征收部门来说是“随机”的,而不是政府指定的,更不能与政府之间有任何交易或连带关系。
 
假如被拆迁人根本就没有经历过这一步,或者被拆迁人是在政府圈定的部分评估机构中“自主”选定的某一评估机构,那么很难说是不是这些评估机构与征收方之间是有合作关系的。
 
除了机构的选定之外,被拆迁人还要注意评估方法,如成本法、市场法、收益法、基准地价法等,拆迁评估中可以同时选用两种或以上的方法进行评估作业,以确保最终作出的评估结果的准确性。
 
被拆迁人要注意的是,假如拆迁方给你的评估结果仅是一个价格数字,那么很可能评估是存在问题的,被拆迁人不要仅仅拘泥于对价格结果的质疑,要主动去探究结果是如何作出的,问题出现在哪里。
 
可能性二 评估程序存在问题
 
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等的相关法律规定,评估工作应当在拆迁协议签订前进行,且房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。
 
实践中不少征收项目省略了评估师弟勘察程序,未进行实际的评估工作就对被拆迁人给出了所谓的评估结果和补偿定价,要求被拆迁人按照拆迁方给出的价格签订拆迁协议,再根据协议情况制作评估报告并要求被拆迁人签字。
 
这种做法很显然是拆迁方存在“猫腻”,让被拆迁人在不知情的情况下配合自己填空般地“演”完了拆迁程序。实际上这样的拆迁程序是违反法律规定的,这种情况下被拆迁人当然不知道自己过低的补偿价格是怎么来的。
 
可能性三 评估报告有差错
 
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。这一点在评估报告中也会有体现。
 
另外,京尚拆迁律师也曾经向被拆迁人强调过,一定要关注评估报告的作出(落款)时间,以及评估报告的有效期问题。评估报告给出的价格应当能够真实地反应被征收房屋的价值,并据此对被拆迁人进行补偿,而房地产价值也会随着时间发生变动,如果评估报告作出距离实际征收之间的时间差过大,则被拆迁房屋当时的价值也会发生变动,报告给出的评估价值显然就不够真实合理。
 
另外,评估报告中应当有参与该评估项目的评估师的签名,进行评估工作并签名的评估师必须具有进行拆迁项目房地产价值评估的资质,如果不满足这些条件,那么评估很可能是存在程序或实质违法的。
 
当被拆迁人发现自己经历的评估程序存在问题,或对评估结果、分户评估报告存在疑问时,可以根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等的规定,在收到评估报告的10人内向评估机构申请复核评估,若对复核评估结果仍有异议的,还可以在收到复核结果的10人内向当地的评估专家委员会申请鉴定。
 
若经过以上程序后,被拆迁人仍对评估结果或补偿条件不满的,还可以通过行政复议或行政诉讼途径继续维权。